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[主观题]

房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目_______，确定合作各方在项目资本金中所占的份额。

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第1题

房地产开发贷款管理办法规定，贷款项目应重点了解()。

A、项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，是否在有效期内;核实项目资金投入凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到比例要求;项目建设进度是否合理，实际建设是否与规划相符;贷款用途是否真实

B、建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途;项目类型、业态、户型、四至、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等

C、建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交;项目周边的市政规划、设施情况;项目监理和施工企业的资质情况;项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷;项目土地闲置情况;预(销)售情况

D、项目投资测算、资金来源及资金缺口应对措施，其他融资方式的合法、合规、合理性;盈利情况及敏感性分析;贷款用途和用款计划

E、项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况;项目周边同类物业的销售和出租情况;项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确;销售或出租计划是否合理

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第2题

房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是（)。A．成本

房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是()。

A．成本法通常用于已开发的房地产

B．单价=(总成本+合理利润)/建筑物总平方米数

C．新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同

D．开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用 +资金利息+其他合理费用

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第3题

某企业2018年末的资产负债表（简表）如下。资产负债表（简表） 2018年12月31日单位：万元资产期末数负债及股东权益期末数流动资产合计 2400 短期借款 460 长期股权投资 30 应付票据及应付账款 430 固定资产 650 应付职工薪酬 70 无形资产 120 流动负债合计 960 长期负债合计 320 股本 900 资本公积 350 留存收益 670 股东权益合计 1920 资产总计 3200 负债及股东权益总计 3200 根据历史资料考察，销售收入与流动资产、固定资产、应付票据及应付账款和应付职工薪酬等项目成正比，企业2018年度销售收入为4000万元，净利润为1000万元，年末支付现金股利600万元，普通股股数300万股，无优先股。假设企业的固定经营成本在10000万元的销售收入范围内保持100万元的水平不变。要求回答以下几个问题：（1）预计2019年度销售收入为5000万元，销售净利率与2018年相同，董事会3.提议将股利支付率提高到66%以稳定股价。如果可从外部融资200万元，你认为该提案是否可行？（2）假设该公司一贯实行固定股利支付率政策，预计2019年度销售收入为5000万元，销售净利率提高到30%,采用销售百分比法预测2019年外部融资额。（3）假设按（2）所需资金有两种筹集方式：全部通过增加借款取得，或者全部通过增发普通股取得。如果通过借款补充资金，新增借款的年利息率为6.5%,2018年末借款利息为0.5万元；如果通过增发普通股补充资金，预计发行价格为10元/股，股利固定增长率为5%。假设公司的所得税税率为25%,请计算两种新增资金各自的资本成本和两种筹资方式的每股收益无差别点以及达到无差别点时各自的财务杠杆系数。（4）结合（3）,假设预计追加筹资后的息税前利润为240万元，请为选择何种追加筹资方式做出决策并计算两种筹资方式此时各自的经营杠杆系数。

A.答案： 1）该提案不可行。（2）外部融资额=37.5(万元) （3）新增借款的资本成本=4.88% 普通股的资本成本=26% EBIT=197.94(万元) 新增借款筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1.02 新增普通股筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1 （4）预计追加筹资后的息税前利润小于每股收益无差别点时的息税前利润297.94万元，因此应该选择发行股票追加筹资。普通股筹资的经营杠杆系数=借款筹资的经营杠杆系数=1.22。

B.答案：（1）该提案可行。（2）外部融资额=26.5(万元) （3）新增借款的资本成本=4.88% 普通股的资本成本=26% EBIT=197.94(万元) 新增借款筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1.02 新增普通股筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1 （4）预计追加筹资后的息税前利润240万元大于每股收益无差别点时的息税前利润197.94万元，因此应该选择借款追加筹资。普通股筹资的经营杠杆系数=借款筹资的经营杠杆系数=1.42。

C.答案：（1）该提案不可行。（2）外部融资额=37.5(万元) （3）新增借款的资本成本=4.88% 普通股的资本成本=26% EBIT=197.94(万元) 新增借款筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1.02 新增普通股筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1 （4）预计追加筹资后的息税前利润240万元大于每股收益无差别点时的息税前利润197.94万元，因此应该选择借款追加筹资。普通股筹资的经营杠杆系数=借款筹资的经营杠杆系数=1.42。

D.答案：（1）该提案可行。（2）外部融资额=26.5(万元) （3）新增借款的资本成本=3.88% 普通股的资本成本=16% EBIT=167.94(万元) 新增借款筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1.08 新增普通股筹资在每股收益无差别点时的财务杠杆系数=1 （4）预计追加筹资后的息税前利润小于每股收益无差别点时的息税前利润297.94万元，因此应该选择发行股票追加筹资。普通股筹资的经营杠杆系数=借款筹资的经营杠杆系数=1.22。

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第4题

保险经营的非系统性风险包括（)。A 投资项目或对象选择上判断错误B 对融资对象的资信调查不够，

保险经营的非系统性风险包括()。

A 投资项目或对象选择上判断错误

B 对融资对象的资信调查不够，义务人违约造成的呆账、坏账等信用风险

C 投资的流动性结构不合理

D 不可预料的政治、政策风险

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第5题

保险事故发生后，被保险人经与保险人协商确定保险车辆的修理项目、方式和费用，可以自行选择修理厂修理，也可以选择保险人推荐的修理厂修理。()此题为判断题(对，错)。

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第6题

关于养老保险基金对金融环境的影响，以下说法正确的是()。①养老保险基金增加了资本市场的资金供给，刺激并满足资本市场筹资主体的资金需求，进而增加了资本市场规模的扩大②养老保险基金作为机构投资者，在证券市场所占的比重越大，证券市场的融资机能及其稳定性越强，融资机能发挥的作用越大③养老保险基金对资本市场中各种金融工具的风险分布以及回报分布产生了重新规整的内在要求，从而推动了金融创新④养老保险基金的投资促进了金融机构的发展与竞争，推动金融体系的不断完善⑤养老保险基金对市场的结构和交易体系产生重要影响，从而改善市场效率

A.②③

B.①②③

C.④⑤

D.①②③④⑤

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第7题

下列哪些属于影响房地产供给的因素（)①房地产开发与建设资金的来源与数量②建筑材料、器械的生产与

下列哪些属于影响房地产供给的因素()

①房地产开发与建设资金的来源与数量②建筑材料、器械的生产与供应状况③使用期限④区位的相对供给⑤历史成本

A．②③④⑤

B．①③④⑤

C．①②④⑤